Q 경북 성주군에 있는 사찰의 신도입니다. 사찰에 배달되는 주간불교신문을 보니 여러 가지 법률상 궁금한 점을 질문하고 답하는 란이 있어 도움을 청하려고 합니다. 저는 A씨가 소유자인 미등기 토지 30㎡ 를 매수하여 관리하고 있었습니다. 최근 A씨가 사망하였다는 소식을 접하고 A씨에게서 매수한 미등기 토지를 등기하려고 합니다. 그러나 토지대장에 소유자는 A씨로 되어있었으나 주소란이 공란으로 되어있습니다. 소유자의 성명 등이 호적부(또는 제적부)와도 다릅니다. 이러한 경우 등기를 할 수 없다고 하는데, 제가 직접 소유권 보존등기를 할 수 있는 방법은 없는지요?

A 부동산에 관하여 보존등기를 하면 그 부동산을 위하여 등기용지가 새로이 개설되고, 이 후 그 부동산에 관한 권리변동은 모두 그 보존등기를 기초로 하여 행해지게 됩니다.

부동산 등기법 제65조에 의하면 미등기 토지 등 부동산에 대한 소유권 보존 등기는 ①토지 대장, 임야 대장 또는 건축물 대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄 승계인 ②확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 ③수용으로 인하여 소유권을 취득 하였음을 증명하는 자가 신청할 수 있습니다.

위 사안의 경우 토지대장 소유자의 성명이 호적부와 다르고 주소도 기재되어 있지 않아 토지 대장상의 소유자를 특정할 수 없습니다. 이러한 상태에서는 소유권 보존등기가 불가능 하며 신도님에게로 소유권 이전 등기도 할 수 없습니다. 이 경우에 소유권 보존등기를 하는 방법은 두 가지 입니다.
첫째로 부동산 등기법 제 65조 ①호에 의한 것으로서 토지대장상의 소유자인 A씨의 상속인 명의로 소유권 보존등기를 대위 신청한 후 나중에 매매를 원인으로 소유권 이전 등기를 신청하는 방법입니다. 토지대장 등재 당시 과오로 소유자의 성명, 주소 등의 일부 누락이나 착오가 있는 경우, 소관청의 조사결정 또는 당사자의 신청에 의하여 경정등록을 한 후 그 등본을 첨부하여 소유권 보존 등기신청을 하여야 합니다.

판례도 “소관청이 아닌 행정청이나 이웃 사람 등이 작성한 신청인 또는 그 피상속인이 토지대장상 소유자로 등재된 사람과 동일하다는 취지의 확인서나 증명서를 첨부하는 것만으로는 부동산 등기법 소정의 요건을 갖추었다고 볼 수 없다”라고 하였습니다. (대법원 1994. 9.8자 94마1373결정)
토지대장 소관청의 조사결정 등에 의하여 A씨를 토지대장상의 소유자로 특정할 수 있을 정도로 성명, 주소를 경정할 수 있다면, A의 상속인 명의로 대위 소유권 보존등기를 한 후 A의 상속인으로부터 소유권을 이전 받는 것입니다.

둘째로 부동산 등기법 제 65조 ②호에 의한 방법입니다. 토지대장상의 명의자인 A를 소유자로 특정할 수 없는 경우에는 A의 상속인을 대위하여 국가를 상대로 그 토지가 A의 상속인 소유임을 확인하는 판결과, A의 상속인들을 상대로 소유권 이전 등기절차의 이행을 명하는 판결을 얻어 A의 상속인 명의 소유권 보존등기를 대위 신청함과 동시에 A의 상속인으로부터 신도님에게도 소유권 이전등기 신청을 하여야 할 것입니다.